盛金石小课堂系列: 英国买房贷款有什么“玄机”
大家好，我们的盛金石小课堂第三期开讲啦~
今天我们为各位新手购房人带来的话题是：英国贷款相关问题。说起买房，很多购房人可能考虑贷款。作为外国人在英国买房贷款又有什么不同呢？今天我们专门邀请到了欧盛泰德的贷款专家为大家解这方面的疑惑，我们这就一起来看看吧：
个人贷款
问 海外置业贷款的优势是什么？
海外置业贷款的优势主要分为两方面。一方面，自有资金投入比例小。海外投资者都能够使用当地金融杠杆进行投资。
另一方面，贷款成本相对较低。还可以选择只还利息的贷款产品，实现以租养贷。
如何判断自己是否可以为英国物业申请贷款？
问 不同身份申请贷款是否有区别？（没有英国签证可以贷款吗？国际学生，Tier 1或 Tier 2签证可以贷款吗？）
在英国申请贷款无需签证要求。无论你是否持有英国签证或持有何种签证都可以申请。有些贷方还会有针对不同签证而提供不同贷款产品。
国际学生由于自己没有收入，所以往往和家人一起申请，由家人做主申请人。Tier1 或 Tier 2 签证申请贷款的利率或不比当地人差。
问 贷款申请人年龄是否有限制？贷款年限如何？
英国对于房产贷款的上限可以达到 80岁（甚至 85 岁），只要能证明自己有工资收入或薪资结构，都可以申请。
贷款年限一般为 5-25 年。贷款年限和申请人相关，贷款人的最年长者的预计退休年龄减去现在的年龄，大致就是贷款可以贷到的最长年限。
如果这个年限过短，则意味着月还款额度过高，就越难以通过银行在贷款支付能力的审核。
问 如何评估自己的贷款额度？自住房还是出租房有区别吗？
买房贷款分为自住房贷款和投资房贷款。
在额度方面，自住房贷款额度通常按申请人年收入的 4-5 倍，同时不超过房价的70%-90% （两者取低）。而投资房贷款额度还会考虑房产的收租金能力，通常为房价的 50%-65%。
另外银行或贷款顾问可以根据您的个人现状进行信用打分，通过银行系统出具一份银行贷款意向书（Agreement In Principle）。这份意向书是您贷款能力和信用历史的证明，一般有效期为 30 到 90 天。这份意向书既可以是一个对自己贷款的评估，也是向卖方展现您的购房意愿和个人能力的方式。
问 目前我没有收入，但是手头有存款或房产，是否可以用作抵押以申请贷款？
银行会审核申请人的收入情况，而如果没有收入，那么可能会很难通过银行的贷款申请。不过如果您的房产在英国，可以尝试申请再贷款（Re-mortgage）。运用旧房转按揭加上新房投资贷款来实现不用额外准备/只需准备少量首付即可购买新房。
如果拥有大量现金存款，可以在一些私人银行或海外银行开设投资账户，可能获得这些银行的贷款。
问 贷款利率水平取决于哪些条件呢？怎么样可以拿到最好的利率？
贷款利率的水平受三方面条件的影响：
1、贷款人的资质
2、客户的贷款要求
3、抵押物（房产）条件
资质包括客户的居留身份，信用等级，收支情况和资产负债高低，资质越好贷款利率越好。
居留身份方面，永居或英籍优于中长期签证，又优于短期签证和海外人士。信用等级与其英国的银行账户管理和借贷直接相关，与你在英国所待的时间长短也有一定关系。收支和资产负债高低也会影响贷款利率。
其次，贷款要求。贷款比例、贷款年限及贷款的一些其他特性都会影响贷款利率。贷款比例越高，一般贷款利率越高。
贷款的其他特性是指不同贷款产品可能存在不同的要求。比如提前还款条例，是否能使用存款抵减贷款的利息计算等，都可能影响利率水平，这个要具体情况具体分析。
最后是房产自身条件。不同的贷方对于房产的要求有所不同，这个要根据每套户型和每个贷方进行具体分析。自住房的贷款利率一般比投资房利率稍低一点。
贷款申请的具体流程、材料和所需时间
问 什么时候开始申请贷款？现房和期房贷款有什么不同吗？
海外买家而言，银行贷款受理的周期一般是 3-6 个月。由于海外买家在申请贷款所需时间更长，建议早做贷款申请材料准备。
虽然二手房和期房的贷款要求差距不大，但因为二手房交易周期短，通常1-2月之内，所以建议买家在二手房交易前最好已经取到银行贷款意向书（Agreement In Principle）；期房贷款的话，考虑到物业要施工到一定阶段，银行才可以请评估公司去实地评估，故通常最早开始申请的时间为交房前6个月。
问 贷款申请的流程是什么？
1. 贷款意向书申请 （用时1-1.5周）
一般在找房前或是买房初始阶段，贷款意向书的批准可传达两方面的含义：第一申请人基本符合银行的贷款要求，第二买家/卖家对于自己贷款最大额度有所把握。
2. 按揭贷款申请阶段 （用时3-4个月）
这里包括提交正式申请，申请材料的准备和提交、房屋评估、银行综合评估以及贷款批准。
3. 购房手续完成（用时3-4周）
完成购房的法律手续和相关保险。
问 贷款通常需要的资料是什么？（自雇和受雇人士有什么区别吗？
受雇佣人士需要提供：个人身份证明、地址证明及收入证明。
个人身份证明一般是护照，地址证明可以是三个月内的水电煤缴费单或银行账单，常见的收入证明有（不是每份都需要，视个人情况提供）：3-12个月银行对账单、首付款的存款证明、工资单、个人年度完税证明、已有产权的产权证以及现有贷款最新账单、个人征信报告等。
而自雇人士则除了上述的材料还需要提供：
公司营业执照及章程
公司近三年财务报表
公司近6个月银行对账单
公司近一年的纳税证明
如果我的物业是公司持有呢？
公司贷款
问 常见问题一：Trading company 和 SPV 区别
SPV 全称special purpose vehicle（特殊目的实体），通常指仅为特定、专向目的而设立的法律实体。SPV公司的设立目的是仅仅持有或租赁管理房产，而Trading Company 是还要经营其他商业活动和业务的公司。
从贷款的角度，用 SPV 申请贷款购买投资房相较于Trading Limited Company 会更简单直接，接受SPV贷款的贷方更多，产品更优惠，审查缓解的风险把控方面，对SPV的政策也更优。Trading Limited Company 作为贷款主体，其经营情况、资产水平、负债水平更难把控预测，贷方的要求往往也更复杂更高。
问 常见问题二：为什么要用SPV贷款？
Higher Loan Amount 2017 年起，英国监管机构 PRA 新政策要求贷方收紧个人 BTL（Buy To Let） 按揭贷款的租金收入计算方法以及偿还能力测试。然而 SPV 并不受该政策影响，故而贷方会给予以公司名义申请贷款购买 BTL 投资房更宽泛的计算参数和测试方法，从而以公司名义申请投资出租房的贷款额度会高于某些以个人名义申请的。
问 常见问题三：选择 SPV 还是 trading company？有关系吗？
根据专业的产品搜索结果，目前英国所有的贷款银行机构对于SPV的按揭产品158个，但只有50个是对其他类商贸有限公司的，所以从选择的角度来看通过SPV购买肯定更有优势。贷款银行原意选择SPV是因为公司结构和经营内容简单清晰。
贷款本身是由董事/股东个人担保的，所以如果还款出现问题，银行收回财产井出售后，如果仍然不足够还款，那些提供个保的股东将承担责任从申请的角度看SPV也往往能更快地完成申请。而其他类的商贸有限公司因为公司经营类型和结构更复杂，涉及更深入的风险评估所以需要更长的时间来处理。
贷款顾问
问 英国买房为什么需要贷款顾问？
根据最新的统计数据 Intermediary Mortgage Lenders Association Report 显示，目前放贷银行英国300多家, 其中超过85%的申请是通过贷款顾问完成的。
贷款顾问和律师一样需要相关的专业执照，专业贷款顾问资格证 CeMAP 必须满足 FCA 的审核标准，是一个有着相当专业度要求的岗位。
另外贷款专家可以在第一时间了解各大银行的动态（新产品、利率变化），以及不同银行之间的偏好有更好的把控。也就是说不仅能为购房人选择更好的方案，也能提高贷款成功率。
问 贷款顾问到底是银行还是中介？
实际上，贷款顾问既不是银行也不是中介。贷款顾问是在英国监管机构 FCA 注册，有相关专业资质的金融和贷款顾问，提供贷款、投资、保险提供个顾问和代办服务。
在英国具备贷款资质的贷方众多，贷款产品也各有不同，同时涉及到各种专业知识，这也使得在英国超过85%的申请是通过贷款顾问完成。
如果您还有其他的房产相关问题，欢迎随时联系我们：
电话：15911039691
或添加微信号 （ goldstone_china ）
希望能为您挑到最满意的伦敦好房