英国房产投资税务系列(二）
前面一篇文章介绍了英国房产投资的几种最主要的税，还没看过的朋友请点击下面的链接查看或者关注微信公众号“腐国漂一代”。
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今天这篇文章来说说房产投资的两种开销分类: Capital Expense和Revenue Expense，为什么分清楚开销的种类如此的重要呢？上篇文章已经说过了，房产投资每年的Income Tax(房产在个人名下所需要缴纳的是Income Tax，在注册公司名下所需要缴纳的则是Corporation Tax，在本篇文章中为了方便将统称为Income Tax)是根据当年利润来确定的，最大程度的申报自己的开销就可以降低利润，从而达到降低每年所要纳税额度的目的。
但是，并不是所有的开销都可以用来抵扣当年的Income Tax。Capital Expense只有在将房产出售时才可以用来抵扣Capital Gains Tax，而Revenue Expense则可以用来抵扣当年的Income Tax。下面我们来看一下这两种不同开销的区别。
1. Capital Expense
这种开销可以简单理解成“大额”的支出，大部分在购买房产的过程中产生的支出都会被划归在此例中，比如购买房产的资金本身就是Capital Expense，其他的还有例如印花税，律师费，贷款申请费，请估价师对房产进行估价的费用，这些支出都会被划分为Capital Expense，不可以用来抵税，只有等到将房产卖出获利后才可以用来抵扣Capital Gains Tax。
2. Revenue Expense
相对于上面将Capital Expense理解为“大额”的支出，我们可以将Revenue Expense理解为“小额”的支出，或者说是在房产出租日常中会产生的一些开销，例如会计师费，中介费，水电，网络费等等。这些开销是可以用来抵扣当年的Income Tax的。
除了上面这些比较容易划分的类别以外，很多投资者往往对于房产的改善(improvements)和维修(repaires)该被分类为哪种开销有种傻傻分不清楚的感觉。其中“改善”属于Capital Expense，而“维修”则是属于Revenue Expense。早些年，英国政府允许投资者每年申报房租收入的10%作为对房产的日常改善以及维修费用，被称作“Wear & tear allowance”，因此无论是上述两种中的哪一种都可以被投资者列入该项开销，用来抵扣税金。但是随着英国房产投资税制的改革，这项政策已经被取消，投资者必须按照不同类别来对上述两种开销进行申报。
那么这两种开销之间到底有哪些区别呢？简单归纳起来就是任何对于房产价值有提升作用的开销都应该被归类为Capital Expense，例如对厨房进行装修翻新，在卧室里添加洗手间，甚至对房产进行扩建。而其他对于房产进行的小额维修或者替换则可以被记为Revenue Expense用来抵扣税金，例如家具损坏，电器维修等等。但值得注意的是，对损坏物品的替换应该要本着等价原则。举个例子，出租房产中价格为£200的床如果损坏了需要更换，投资者应该购买一张相同价值的床也就是£200左右，假如更换为一张£1000磅的床，那么原则上只有其中的£200可以记为Revenue Expense，而剩下的£800需要记为Capital Expense，因为这将被税务部门视为improvement。大家在日常管理自己投资房产的过程中应该将所有开销明细都详细的记录下来，方便在报税时与会计师进行核对，若税务部门需要查核时也有据可依。
以上就是关于Capital Expenses和Revenue Expenses的主要区别。下篇文章将会介绍2017年房产投资税制改革后银行贷款利息不能再作为“Expense”的问题，请大家继续关注本公众号“腐国漂一代”。
声明：以上内容仅为个人经验以及在相关政府网站上找到的资料，具体报税事宜请咨询专业会计师并在会计师建议下进行申报。
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