解读土耳其大热的深层原因
土耳其购房移民咨询 13324511317
土耳其去年9月修改了移民法案
在当地购买25万美金以上的房产（3年后可卖），就能获得一本土耳其护照，申请人、配偶、18岁以下子女一同获批。
之前的法案是100万美元，一下子降低了3/4。
于是土耳其护照，土耳其房产突然就这么爆红了。
其实，除了买房，投资入籍土耳其还有其它的几种方式，
比如银行存款，买政府债券，VC基金，创造就业，总体来说，还是买房最轻松，金额最少。
从去年开始，
土耳其房产在外国人范围内很火。
2019年7月，整个土耳其有102236套房子卖出。
第一大城市伊斯坦布尔排名首位，卖掉了6709套，
其次是首都安卡拉3035套，
然后是海滨城市伊兹密尔，2012套，其它地方几乎就没有了。
其中外国人买了4192套，比去年同期增加了46.7%。
土耳其去年8的时候，汇率暴跌，因此吸引了一大批外国人来当地买房，
因为一套房算下来，相当于便宜了几万美元，
他们赌的是土耳其汇率会触底反弹。
另一方面，去年10月修改了移民法案之后，买房投资入籍的人数激增。
截止今年7月底，
不到一年的时间，有将近1000份申请已经获批，还有1700份在审理阶段，真挺火的。
这部分外国人，也刺激了当地的房产市场。
至于这个国家的房价未来怎么走，我也不是什么房产专家。
尤其是三年之后会呈现一个什么样的状况，没办法判断。
也建议在选择买房移民土耳其的时候，
对房产保持一个比较平和的心态。
2、
需要强调的是。
土耳其买房移民，和它做对比的，
绝不是希腊、葡萄牙、西班牙的购房移民，
他们本来就是平行空间的两类的移民。
前者拿的是永久居留卡，后者拿的是护照（国籍），本质上有很大的区别。
展开说明一下。
希腊、葡萄牙、西班牙，这些地方的买房移民，买房拿到手的是居留（临时居留转永居，或者直接永居），之后是否想入籍，是申请者自己的自由。
拿到这个居留卡的好处，是可以在当地居住，享受当地的生活、教育资源，
也可以暂时不选择在当地居住，
但可以作为一条退路，未来随时移居欧洲，畅行申根国，养老或者休闲，都挺舒适的。
这类移民主要的作用，
是针对自身生活的“改善性需求”，是一种“生活方式”的选择，
侧重的，更多是这个国家/区域本身的生活品质。
（这里应该有一条物理分割线。）
土耳其买房移民，拿到手的是护照，即土耳其的国籍。
说实话，国内拿这个身份的，基本没有什么想去当地居住，居住的功能很弱，移民不移居。
这个护照，合适对比的加勒比岛国的那些护照，即我之前说的“功能性”护照。
戳：有钱人，爱买这种护照
有这类护照的作用，几方面，高净值人群避税，出（pao）行（lu），子女上国际学校，少数可以申请美国的E2签证。
比如把资产放在这些国家的身份开设的银行账户内，降低资产的透明度，避税。
比如在极端特殊的时刻，可以用这本护照出行。
比如子女上国际学校，要求是外籍，它可以符合要求。
比如美国的E2签证，加勒比岛国只有格林纳达在E2签证的申请范围内，土耳其也可以（下文详细说）。
从这几个功能上上说，土耳其护照并不比加勒比岛国的逊色，甚至更出众一些。
而传统的加勒比岛国，用钱买护照，一般是两个办法，捐款或者买房，之前总结了这些国家捐款/买房的金额，见下图
（上图不含律师费、杂费等成本）
捐款的话，加上律师费、杂费等成本，一家人，差不多20万美金左右的样子。
如果是买房，则成本更高，
而很多加勒比岛国的房子，
在入籍政策下，必须买政府/移民局指定的房产项目，而不是当地所有的房产，投资属性和流动性都相对会差一些。
土耳其不管未来是涨还是跌，作为连接亚洲和欧洲的桥梁，它的房产，还是有投资属性在的。
相对来说，比起钱全部捐掉，或者一套投资属性弱的、更贵的房子，
土耳其的买房入籍25万美元（其它成本低很多），
不仅能全家拿到护照，还可以手握一套有投资价值的房子，可以转卖，也可以收租。
另外，土耳其也算是个相对大众化的国家，在国际上的认可程度会高一些。
从这个角度来说，土耳其护照的性价比就高很多了。
敲黑板
土耳其、加勒比岛国买房入籍，对自身生活是没太大作用的，
它们主要是功能性护照，
间接帮助申请人，达到另一些目的，
普适性不是那么强，是针对有小众需求的人。
3、
具体讲一讲土耳其买房入籍的政策。
25万美元的房产，没有房产类型、套数、城市的限制，购买之后，3年可卖，护照身份继续保留。
申请人，申请人配偶，18岁以下子女可以一同获批，差不多6个月能拿到护照。
功能上主要是前面说的几个功能，
a、开户/避税/降低资产透明度
土耳其护照可以用来在香港、新加坡开户，以这个身份把资产装进去，降低资产透明度。
另外，土耳其的税制属于非全球征税（有钱人的烦恼，这么解决），适合用来避税。
现阶段，加勒比岛国的护照要在这两个地方，开还是能开，但难度比较高。
土耳其护照身份轻松很多。
b、出行
必须说的是，相比起加勒比岛国，土耳其的免签国要少很多，免签/落地签国家/地区约110个，
加勒比岛国可以免签的申根国，土耳其都不在免签范围内，
这是个不足。
但是日本，中国港/澳/台地区，新加坡，韩国都可以免签，也算小弥补了一下。
c、上国际学校
现阶段，国际学校入学资格审核越来越严格，土耳其护照，受认证程度高很多。
d、土耳其护照可以用来申请美国E2签证
关于E2签证，具体可以看这一篇：买一房一厅的钱，够一家人“移民”美国。
因为美国绿卡越来越难申请了，E2签证也算是曲线移民美国吧。
土耳其和美国有双边投资条约，
以土耳其身份在美国投资一个符合规定的公司，可以申请美国的E2签证。
E2签证的条约国里，以土耳其身份申请的获批数量一骑绝尘。
另外的几点，再说一说。
a、关于很多移民机构提到的，土耳其护照可以曲线移民英国，
土耳其和英国有个ECAA协定——
允许土耳其国籍的人士到英国开设自己的生意，居住生活 5 年以后可以取得英国永居，而且关于这个生意，还没有最低投资额、最低工作岗位的要求。
但这一点，大家都不是很有把握，
之前的当地人有成功申请过，但是通过入籍法案去做的，还没有。
如果是为了拿英国永居这个目的去办这个护照的话，就不是很建议了。
这个方案本身，是通过申请英国商务签，在当地经商并居住满5年去转永居，如果这5年中英国政策出现什么变动，影响后面转永居，还是有点风险麻烦的。
b、关于很多移民机构所说的土耳其是欧盟的候选国，
这个就听听就行了，从上个世界90年代就开始传了。
加入欧盟有几个硬门槛，土耳其不合格。
c、有一个比较特殊的问题，是一个读者问到我的，也共享一下。
他2014年的时候在土耳其买了房子，问现在可以直接用那套房来申请入籍吗？
我找本地律师求证了一下，
律师说，这个法案是2017年1月提出，2018年9月修改的，
所以，2017年之前购买的房产，是不能按现在的申请标准来入籍的。
d、关于这个护照有没有风险。
有，政策风险，以上都是以现阶段法案为基础进行的，
投资入籍，E2签证，包括转英国永居，不能保证说未来这样的政策还会继续延续。
不过，政策风险这一点，任何国家都适用。
4、
综上。
火爆的移民土耳其，
主要目的不是住（当然，想去住也是没有问题），而是它是否能满足自己的需求。
相比起把钱全捐了，
土耳其护照可以手握房产，还有租金的收益，性价比已经很高了。
房产投资方面，
我是觉得抱着佛系的心态会好一些，
移民机构所说的投资前景，平常心看待。
涨了是惊喜，跌了也放轻松（所以，挺多人会选择投资酒店，因为当地的旅游业确实还可以，好的酒店，租金收益也是可以有保障的）。
选择的逻辑是——
是因为土耳其的房产投资前景而去买一个土耳其护照，
还是因为有获得身份的需求，而去土耳其买房投资。