萃欧投资资讯：波兰房产投资攻略 - 总体分析
作者简介：刘建云，哈尔滨工业大学硕士毕业，PMP会员，持有欧盟绿卡，曾就职于中兴通讯、华为公司，担任过高级软件开发工程师、营销经理、销售总监，18年工作经验，13年欧洲工作经验，波兰萃欧公司创始人之一。
2017年1月，萃欧发布了《萃欧资讯：波兰购房攻略》，这篇文章发布后，得到了众多朋友的关注和咨询。时隔一年多，波兰房产市场发生一些变化，且经过多个项目案例的成功操作，萃欧对波兰房产市场的理解也得到了很大提高，现将萃欧对波兰房产市场的进一步理解及经验重新整理成文，供大家参考。如果大家有相关需求，也可以联系萃欧，萃欧将提供专业的咨询服务。
华沙房产销售持续上涨，涨幅不低于10%
波兰的房产持续上涨，这已经不是什么新闻，波兰国家统计局一般每个季度均会发布相关的市场价格趋势，这属于官方的口径，和民间实际情况还是有一定的差距。以萃欧实际观察到的相关数据来看，在近一年内，华沙的房产价格涨幅不低于10%。举例：2017.01，华沙城区仍可以看到7000兹/平方的房子，而当前2018.09，华沙城区基本看不到8000兹/平方以下的房子了，当前华沙城区的房产主力价格基本在10000兹左右。
波兰房产销售持续上涨，带动房产租赁价格持续上涨
在波兰房产投资市场，有这样一个普遍采用的房产投资哲学，即：房产投资一般均需要在12年-15年收回投资成本，直接一点说，一般房产的投资正常收益年回报率均控制在7%-8%左右。基于这样的投资哲学，随着房产销售价格上涨，房产租赁价格必然会持续上涨，根据当前萃欧收集到的信息，华沙房产租赁价格基本已经从去年的50兹/平方上涨到60兹/平方。
经济增长及外来投资，推动波兰房价持续上涨
波兰的房价是低估的，记得2012年曾经见到华沙的房产广告，每平方仅4000兹左右，折合人民币不到8000人民币，华沙是波兰的首都，这样的房价明显是被低估了。随着波兰的经济增长，人民收入增多，不动产的价格必然会持续增长，另外还有一个主要原因是来自乌克兰和德国的投资，乌克兰的投资者主要寻求的是资金安全，而德国的投资者则主要是看到了价格洼地。内因及外因促成了波兰房价的持续上涨，按照萃欧的观察，2018年华沙的房价相比2012年实际至少上涨了60%。
华沙房产市场处于卖方市场
华沙是波兰的首都，是波兰的政治、经济及文化文化中心，当前华沙的人口约170万左右，按照波兰政府发布的报告，随着经济增长，更多的人群将涌入华沙，华沙未来将会是一个300万人口的大型城市，华沙当前的房产市场已处于非常火爆的状态。根据萃欧近一年来走访和操作的房产项目经验来看，华沙房产完全处于一个卖方市场，即使是期房项目，基本一开盘，所有好房型立即就会售空。所以想投资到好的房产，必须尽早介入。
波兰房产市场仍有很大的增长空间
华沙是当前波兰房产价格最贵的城市，华沙城区当前的主力价格约10000兹，折合人民币约19000元，而这个价格不管是和西欧首都城市相比，还是和中国的一线城市相比，这个价格仍属于偏低的，虽然在过去6年间，波兰的房价一直在持续上涨，但其进一步上涨仍有很大空间。但这种增长趋势，一定是循序渐进的、缓慢的，不可能出现暴涨的局面。萃欧认为，华沙将继续领跑波兰房产市场，且每年的增长将持续保持在5%-8%左右，预计在2025年左右，华沙房产价格将突破2万兹。
波兰房产运营管理，处于分化求变阶段
按照波兰当前奉行的房产投资哲学，房产销售价格的增长，必然带动房产租赁价格的增长。波兰当前的房产租赁主要有两种租赁方式，即：整租和零租，以整租为例，当前华沙一套40平方的公寓，其租金基本达到了2400兹以上，此租赁收入已经超过了当前波兰政府规定的最低工资（税前最低工资2100兹，税前平均工资约4800兹），这对于租房一族来说，是生活的最大开支，也是最大的压力，所以波兰房产运营也存在求变的需求，并且根据萃欧观察，很多波兰房产运营公司已经正在积极转变运营思路。
波兰房产是一种稳健的投资，不是投机
即使波兰的房产价格处于持续上涨，但这种上涨依然是慢性的，并不是暴力式的上涨。投资波兰房产，真正的侧重点应该是在房产租赁投资收益，而不在于房产价格本身在增长收益，因此投资波兰房产，这是一种投资行为，而不是一个投机机会。萃欧认为，波兰房产是一个非常稳健的投资方式，基本没有风险，一般正常运营，排除各自成本，波兰房产投资的年净收益基本都可以控制在6%以上，当然，由于波兰房产价格也在普遍上涨，这也可算作是一个隐形收益，它非常适用于海外资产安全配置，风险低，收益稳定。