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波兰萃欧 发表于 2018-9-26 10:42

萃欧投资资讯:波兰房产投资攻略 - 总体分析


作者简介:刘建云,哈尔滨工业大学硕士毕业,PMP会员,持有欧盟绿卡,曾就职于中兴通讯、华为公司,担任过高级软件开发工程师、营销经理、销售总监,18年工作经验,13年欧洲工作经验,波兰萃欧公司创始人之一。


2017年1月,萃欧发布了《萃欧资讯:波兰购房攻略》,这篇文章发布后,得到了众多朋友的关注和咨询。时隔一年多,波兰房产市场发生一些变化,且经过多个项目案例的成功操作,萃欧对波兰房产市场的理解也得到了很大提高,现将萃欧对波兰房产市场的进一步理解及经验重新整理成文,供大家参考。如果大家有相关需求,也可以联系萃欧,萃欧将提供专业的咨询服务。


华沙房产销售持续上涨,涨幅不低于10%

波兰的房产持续上涨,这已经不是什么新闻,波兰国家统计局一般每个季度均会发布相关的市场价格趋势,这属于官方的口径,和民间实际情况还是有一定的差距。以萃欧实际观察到的相关数据来看,在近一年内,华沙的房产价格涨幅不低于10%。举例:2017.01,华沙城区仍可以看到7000兹/平方的房子,而当前2018.09,华沙城区基本看不到8000兹/平方以下的房子了,当前华沙城区的房产主力价格基本在10000兹左右。


波兰房产销售持续上涨,带动房产租赁价格持续上涨

在波兰房产投资市场,有这样一个普遍采用的房产投资哲学,即:房产投资一般均需要在12年-15年收回投资成本,直接一点说,一般房产的投资正常收益年回报率均控制在7%-8%左右。基于这样的投资哲学,随着房产销售价格上涨,房产租赁价格必然会持续上涨,根据当前萃欧收集到的信息,华沙房产租赁价格基本已经从去年的50兹/平方上涨到60兹/平方。


经济增长及外来投资,推动波兰房价持续上涨

波兰的房价是低估的,记得2012年曾经见到华沙的房产广告,每平方仅4000兹左右,折合人民币不到8000人民币,华沙是波兰的首都,这样的房价明显是被低估了。随着波兰的经济增长,人民收入增多,不动产的价格必然会持续增长,另外还有一个主要原因是来自乌克兰和德国的投资,乌克兰的投资者主要寻求的是资金安全,而德国的投资者则主要是看到了价格洼地。内因及外因促成了波兰房价的持续上涨,按照萃欧的观察,2018年华沙的房价相比2012年实际至少上涨了60%。


华沙房产市场处于卖方市场

华沙是波兰的首都,是波兰的政治、经济及文化文化中心,当前华沙的人口约170万左右,按照波兰政府发布的报告,随着经济增长,更多的人群将涌入华沙,华沙未来将会是一个300万人口的大型城市,华沙当前的房产市场已处于非常火爆的状态。根据萃欧近一年来走访和操作的房产项目经验来看,华沙房产完全处于一个卖方市场,即使是期房项目,基本一开盘,所有好房型立即就会售空。所以想投资到好的房产,必须尽早介入。


波兰房产市场仍有很大的增长空间

华沙是当前波兰房产价格最贵的城市,华沙城区当前的主力价格约10000兹,折合人民币约19000元,而这个价格不管是和西欧首都城市相比,还是和中国的一线城市相比,这个价格仍属于偏低的,虽然在过去6年间,波兰的房价一直在持续上涨,但其进一步上涨仍有很大空间。但这种增长趋势,一定是循序渐进的、缓慢的,不可能出现暴涨的局面。萃欧认为,华沙将继续领跑波兰房产市场,且每年的增长将持续保持在5%-8%左右,预计在2025年左右,华沙房产价格将突破2万兹。


波兰房产运营管理,处于分化求变阶段

按照波兰当前奉行的房产投资哲学,房产销售价格的增长,必然带动房产租赁价格的增长。波兰当前的房产租赁主要有两种租赁方式,即:整租和零租,以整租为例,当前华沙一套40平方的公寓,其租金基本达到了2400兹以上,此租赁收入已经超过了当前波兰政府规定的最低工资(税前最低工资2100兹,税前平均工资约4800兹),这对于租房一族来说,是生活的最大开支,也是最大的压力,所以波兰房产运营也存在求变的需求,并且根据萃欧观察,很多波兰房产运营公司已经正在积极转变运营思路。


波兰房产是一种稳健的投资,不是投机

即使波兰的房产价格处于持续上涨,但这种上涨依然是慢性的,并不是暴力式的上涨。投资波兰房产,真正的侧重点应该是在房产租赁投资收益,而不在于房产价格本身在增长收益,因此投资波兰房产,这是一种投资行为,而不是一个投机机会。萃欧认为,波兰房产是一个非常稳健的投资方式,基本没有风险,一般正常运营,排除各自成本,波兰房产投资的年净收益基本都可以控制在6%以上,当然,由于波兰房产价格也在普遍上涨,这也可算作是一个隐形收益,它非常适用于海外资产安全配置,风险低,收益稳定。


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